В каких случаях уступка права аренды по общему правилу не допускается
Кабардино-Балкарское УФАС России в соответствии с положениями части 4 статьи 22, пункта 4.2 части 1 статьи 23 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» осуществляет государственный контроль при проведении торгов в случаях, предусмотренных федеральными законами, в том числе рассматривает жалобы на нарушение процедуры обязательных в соответствии с законодательством Российской Федерации торгов.
Торги для заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подлежащие проведению в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, относятся к сфере антимонопольного контроля.
Как установлено пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
При этом, для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур – путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборот (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 №308-ЭС22-2357).
Запрет арендатору уступать права по договору, соответствует положениям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса и направлено на обеспечение конкуренции на рынке земли.
Таким образом, между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.
На основании изложенного, Управление в целях надлежащего применения пункта 9 части 22 Земельного кодекса РФ и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ рекомендует внести в проект договора аренды земельного участка, прилагаемого к извещению о проведении аукциона в силу пункта 22 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ, условие о запрете арендатору осуществить уступку права аренды (передачу договора третьим лицам).
Обращаем внимание, что переуступка права аренды (передача договора третьим лицам) может быть признана незаконной по иску заинтересованного лица.