Позиция УФАС по КБР по порядку проведения аукциона по продаже земельного участка, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка

1.           Обязан ли организатор торгов в извещении о проведении аукциона указывать все виды разрешенного использования земельного участка, которые содержатся в правилах землепользования и застройки?

В соответствии с пунктом 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, о начальной цене предмета аукциона.

Согласно пункту 14 статьи 39.11 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Вместе с тем, победитель торгов самостоятельно выбирает вид разрешенного использования, указанный в извещении, из предусмотренных правилами землепользования и застройки.

Таким образом, земельным законодательством установлен порядок проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обязательный к исполнению для организатора торгов.

Нарушение указанного порядка является неправомерным, может повлечь ограничение, недопущение, устранение конкуренции и рассматриваться антимонопольным органом как нарушение антимонопольного законодательства.

2.Об изменении условий договора аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов.

К таким условиям, как правило, относятся условия о предмете, сроке договора, размере арендной платы.

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При этом изменение сторонами условий договора, заключенного по результатам обязательных процедур допускается в пределах, установленных пунктом 8 статьи 448 ГК РФ. В соответствии с подпунктом 3 пункта 8 статьи 448 ГК РФ условия такого договора могут быть изменены, если таковые не имели существенное значение для определения цены на торгах.

По мнению УФАС по КБР, изменение условий о предмете, размере арендной платы и сроке договора имеют существенное значение для определения цены на торгах и влекут изменение круга заинтересованных в заключении договора аренды лиц.

Согласно позиции, изложенной в пункте 41 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 04.03.2021 № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства», если договор изменен настолько, что это влияет на условия, представляющие существенное значение, например, для определения цены договора, и имеются достаточные основания полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований антимонопольного законодательства.

При этом УФАС по КБР обращает внимание при даче подобных разъяснений на то, что вывод о наличии или отсутствии признаков нарушения антимонопольного законодательства может быть сделан антимонопольным органом по результатам сбора и анализа доказательств в ходе рассмотрения заявления или материалов, исходя из конкретных обстоятельств, сведений и документов, имеющихся на момент принятия такого решения.

Среди такого рода вопросов отдельно следует отметить те, которые касаются условий договоров аренды земельных участков, изменение которых прямо запрещено законами.

Следует обратить внимание на статью 39.8 ЗК РФ.

Статьей 39.8 ЗК РФ определены особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности.

При этом указанной статьей ЗК РФ в зависимости от ситуации предусмотрены обязательные для исполнения арендатором требования.

Согласно пункту 17 статьи 39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

По мнению УФАС по КБР, установление в ЗК РФ запрета на изменение вида разрешенного использования обусловлено существенным влиянием данного условия на определение цены на торгах, а также на изменение круга заинтересованных в заключении договора аренды лиц.

3.Правомерна ли передача прав и обязанностей арендатора публичного земельного участка, возникшим из заключенного на торгах договора, третьему лицу?

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законам.

Согласно пункту 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лиц, в том числе внести арендные права земельного участка в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Кроме того, в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

С учетом изложенного, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу при соблюдении условий, предусмотренных пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ.